เตรียมตัวซื้อบ้านในอเมริกา 4 : How to make an offer on a house?

จะเสนอราคาที่ซื้อบ้านเท่าไหร่ดี พิจารณาจากข้อมูลคร่าวๆตามนี้

1. พิจารณาเปรียบเทียบวิเคราะห์ราคาตลาดบ้านในบริเวณใกล้เคียงที่สุด
เทียบกับบ้านที่พึ่งขายได้ในเวลาล่าสุด และระยะเวลาใกล้ๆกัน บ้านหลังอื่นในบริเวณนั้นขายได้ในราคาเท่าไหร่  แต่ต้องเปรียบเทียบคุณสมบัติทั้งหมดด้วย

• เลือกเปรียบเทียบกับ บ้านหลังที่คุณสมบัติเหมือนกัน เริ่มที่พื้นที่ขนาดเท่ากัน ดูราคาต่อตารางฟุตเปรียบเทียบกัน ดูconditionต่างๆในบ้าน สภาพบ้าน จำนวนห้องนอนห้องน้ำ อุปกรณ์พื้น อุปกรณ์เครื่องใช้ไฟฟ้าในครัวที่ได้  ถ้า หลังนี้สองแสนห้า อีกหลังที่พึ่งขายไปสองแสนสาม หลังนั้นมีอะไรด้อยกว่าหรือไม่ ถ้าดูแล้วคุณสมบัติเท่ากัน แสดงว่าหลังสองแสนห้าประกาศขายเกินราคาตลาดเราก็พิจารณาต่อรองราคา
• เลือก เปรียบเทียบในบ้านที่ประกาศขายในลักษณะเดียวกัน แบบธรรมดาทั่วไป  ถ้าเอาบ้านที่ประกาศขายธรรมดาไปเปรียบเทียบกับบ้านที่ถูกธนาคารยึดจะเปรียบ เทียบไม่ค่อยได้ เพราะลักษณะการตั้งราคาต่างกัน

2. บ้านนั้น อยู่ในตลาดบ้านมานานแค่ไหน คนสนใจแค่ไหน

• ถ้า บ้านนั้นอยู่ในทำเลดีคนสนใจมาก หรือhot ในตลาด คนต้องการเยอะ เราไม่อยากพลาด ก็คงต้องเสนอในราคาที่สูงกว่าที่เจ้าของแจ้งขายเพื่อจะได้มีโอกาสได้มาก่อน คนอื่น
• ถ้าบ้านค้างในตลาดนานแสดงว่าไม่มีคนสนใจอาจเพราะตั้งราคาสูงเกิน หรือบ้านอยู่ในทำเลไม่ดี หรือบ้านมีปัญหา เราก็อาจต่อรองได้เยอะ

3.จำนวนคนที่ต้องการoffer หรือตัวเลขที่คนอื่นoffer

อาจ เป็นข้อมูลที่รู้ได้ยาก แต่ถ้ารู้ได้จะมีประโยชน์ในการตัดสินใจว่าเราควรofferเท่าไหร่ดี บางทีต้องอาศัยเทคนิคการพูดคุยกับตัวแทนและความสนิทสนมส่วนตัว  โดยทั่วไปได้แค่ประมาณคาดการณ์จากการวิเคราะห์เอา

4. จุดประสงค์ผู้ขายที่ต้องการขาย ถ้ารู้ได้ก็อาจมีผลในการขอต่อรอง เช่นจะย้ายไปต่างประเทศ ต้องการขายด่วน   สามีภรรยามีปัญหาแยกทางกันต้องการขายด่วน

บาง คนอาจไม่บอกถ้าเหตุผลนั้นส่วนตัวหรือไม่ค่อยดี โดยเฉพาะสำหรับการขายที่มาจากไม่อยากอยู่บ้านหลังนั้น หรือเหตุผลnegative คนขายคนไหนก็คงไม่อยากบอก
(ถ้าไปดูบ้านopen houseไม่ควรถามเหตุผลนี้จากrealtorขายบ้านนั้น ถ้าอยากรู้ถามจากตัวแทนเรา เพราะrealtorบ้านนั้นมีหน้าที่ชักจูงให้ซื้อบ้าน และต้องการขายบ้านในราคาดี เราอาจไม่ได้คำตอบที่มีประโยชน์เท่าไหร่)

5.จุดประสงค์ของการซื้อบ้านของเรา

• ถ้า จะซื้อและตั้งใจขายในอนาคต อยากได้กำไรก็อาจเลือกเสนอราคาต่ำสุดเท่าที่คิดว่าน่าจะเสนอโดยตัวเลขนั้น ได้มาจากเหตุผลที่พิจารณาในข้ออื่นๆแล้ว
• แต่ถ้าเราตั้งใจซื้อมาอยู่ เอง อยากได้มาก การเงินพร้อม เราจะเสนอไปสูงกว่าราคาบ้านเลย เพื่อลดการเสี่ยงที่จะไม่ได้บ้าน หรือแค่เพราะพอใจที่จะจ่าย ก็ทำไปเพราะเงินที่จ่ายเป็นเงินของเรา ถ้าเราจ่ายแล้วมีความสุขได้อยู่บ้านที่เราพอใจ  บางคนเพื่อซื้อความสุขส่วนตัว พอใจที่จะเสนอเกินกว่าราคาที่กำหนดเลยเพื่อให้ได้บ้านที่ตัวเองอยากได้

6. Offerเท่าไหร่ดี  ต้องพิจารณาทุกข้อ  หาคำตอบเองว่าตัวเลขไหนดี

• ใน คำแนะนำ การซื้อขายบ้านทั่วๆไปแนะนำว่าควรเสนอไป ประมาณ5-10% ของราคาประกาศขาย ลองคำนวณตามนั้น 5-10% ของราคาขายคือเท่าไหร่  เสนอไปตามช่วงนั้น โดยดูด้วยว่าคำนวณออกมาแล้วราคาที่คิดออกมาเปรียบเทียบตารางฟุตอยู่ในเกณฑ์ ตลาดบ้านใกล้ๆกันที่พึ่งขายได้หรือไม่  จะได้ไม่เสนอต่ำเกินงามเกินไปที่เจ้าของบ้านจะรับได้อาจทำให้เจ้าของบ้านไม่ สบอารมณ์ที่จะต่อรองกลับมา   และก็ไม่เสนอสูงไปสำหรับเราคนซื้อที่จะต้องจ่ายเงิน

7. ผู้ซื้อเองมีภาระหรือไม่ เช่นเราสนใจซื้อแต่เราต้องขายบ้านเดิมให้ได้ก่อน กำลังรอการขายบ้านอยู่ แบบนี้เจ้าของบ้านก็ให้ความสนใจน้อย ไปพิจารณาคนที่เสนอโดยไม่มีภาระและพร้อมจ่ายทันที ถ้าเราจ่ายสด เจ้าของบ้านอาจให้ความสนใจ ต่อรองง่าย แต่ไม่แน่เสนอไปขอให้เรามีเงินมาจ่ายค่าบ้านได้ จะมาจากเงินกู้ หรือเงินสดตัวเอง ก็อาจได้รับการพิจารณาเหมือนกัน เพราะสุดท้าย เจ้าของบ้านก็ได้เงินตามต้องการเหมือนกัน

8. ตัวแทนที่มีประสบการณ์จะช่วยเสนอแนวทางการเลือกตัวเลขที่จะoffer ว่าควรเป็นเท่าไหร่ดี ที่จะไม่เสียเวลา ไม่ถูกไปแพงไป แต่การตัดสินใจจะเสนอเท่าไหร่ขึ้นอยู่กับเรา

• ถ้า ตัวแทนแนะนำว่าบ้านนั้นขายแพงกว่าราคาตลาด แต่เราจะเสนอไปเกินราคาที่แจ้งไว้ทั้งที่รู้ว่าราคาเดิมก็แพงแล้วก็ได้ถ้า เราอยากได้มากและพอใจที่จะจ่าย
  ตัวแทนดีใจด้วยเพราะเค้าได้ค่าคอมมิชชั่นตามราคาบ้าน เราซื้อในราคาแพงเค้าก็ได้คอมมิชชั่นดี
  แต่ตัวแทนที่ดี จะแนะนำตามความจริง เราตัดสินใจเอง

ส่งเอกสารเสนอซื้อบ้านอย่างเป็นทางการ

เมื่อ เราแจ้งตัวแทนในการซื้อบ้านไปว่าเราต้องการ offer บ้านหลังนี้ ตัวแทนจะเตรียมเอกสารในการเสนอราคาข้อตกลง  รายละเอียดเยอะแยะมากมายมาให้เราเซ็น ตัวแทนซื้อบ้านของเรา จะส่งต่อเอกสารที่เราเซ็นนี้ไปยังตัวแทนขายบ้าน  ตัวแทนขายบ้านส่งต่อข้อมูลไปผู้ขายคือเจ้าของบ้าน  เรารอรับการพิจารณาจากเจ้าของบ้านว่าจะรับข้อเสนอของเราหรือไม่ จากประสบการณ์ผู้เขียน ขั้นตอนนี้ใช้เวลา 1 วัน หลังจากเรายื่นข้อเสนอไปก็จะรู้ผล อาจช้าเร็วกว่านี้ได้ แล้วแต่ผู้ขายตอบกลับเร็วแค่ไหน ในเอกสารที่ส่งไปทำการ offer มีระบุว่าเอกสารที่เราเสนอนี้มีผลถึงเมื่อไหร่   ถ้าเจ้าของบ้านไม่ติดต่อกลับในเวลาที่กำหนด เรามีอิสระที่จะไปพิจารณาหลังอื่นต่อไป

CounterOffer

เมื่อ เราผู้ซื้อเสนอราคาไปครั้งแรกเจ้าของบ้านอาจไม่ตกลงก็เสนอไปใหม่หากว่าเรา ยังได้บ้านนั้นอยู่โดยเพิ่มราคาให้ หรือให้เท่าราคาขายไปเลยแล้วแต่เรา

บาง ทีเจ้าของบ้านไม่ถึงกับปฏิเสธทันทีที่เราเสนอไป แต่ เสนอราคากลับมาลดลงจากราคาที่ตั้งไว้ แต่มากกว่าราคาที่เราเสนอไป หรือเสนอข้อต่อรองอื่นๆ กลับมา การต่อรองแบบนี้เรียกว่า counteroffer

เราดูราคา ข้อเสนอ ที่เจ้าของบ้านแจ้งมาใหม่ แล้วไม่พอใจ ก็ทำการ counteroffer กลับไป อาจขอลดอีก เพิ่มราคาให้จากที่เราเสนอไป ทีแรก

ต่อรองกันไปต่อรองกันมา จนกว่าจะ เจอ ตัวเลขที่พอใจทั้งสองฝ่าย
บางทีหลายครั้งเกิน ไม่ตกลงกันซักที เจ้าของบ้านไม่อยากต่อรองแล้ว ก็จะบอกมาด้วยว่า ถ้าไม่ได้ราคานี้ไม่ต้องติดต่อมาแล้วนะ

Earnest Money Deposit

ในการดำเนินการ ที่ตกลงจะซื้อในราคา offer
จะมีการวางเงินแสดงความยืนยันว่าเราสนใจซื้อแน่โดยทั่วไป1,000$ เงินนี้เรียก earnest money deposit
ถ้าหากมีการเปลี่ยนแปลง เราไม่ได้ซื้อ เช่น เสนอราคาไปเสร็จ ตกลงแล้ว จนท. ไปตรวจบ้าน พบข้อบกพร่องเยอะ
เราขอให้เจ้าของบ้านแก้ไข เจ้าของบ้านไม่ยินยอม
ขอลดราคาเพิ่มก็ไม่ได้
เราไม่อยากซื้อแล้ว
เรามีสิทธิ์ได้เงินคืน (แต่ก็ดูระเบียบข้อตกลงที่เซ็นตอนจ่ายอีกทีด้วย)

ถ้าตกลงซื้อขายกัน เงินนี้จะหักจากราคาบ้านไปว่าจ่ายไปแล้วหนึ่งพัน

เรามีสิทธิ์ขอต่อรองราคาบ้าน หรือต่อเรื่องเรื่องการซ่อมแซม อีกครั้ง หลังจากบ้านได้รับการตรวจ หลังจากการ ตกลงราคาไปรอบแรกแล้ว

และเปลี่ยนใจไม่ซื้อได้ตลอดตราบใดที่ยังไม่เซ็นสัญญาซื้อขาย ในวัน closing

ถ้ายังไม่มั่นใจว่าจะจ่ายได้หรือมีสถาบันเงินกู้รองรับ ยังไม่แน่ใจว่ากู้ได้แน่นอนอย่าพึ่งเสนอoffer
(ก่อนถึงขั้นตอนนี้ ควรผ่านขั้นตอนการขอ Pre approved loanมาแล้ว )

http://www.salary.com/first-time-home-buyer-tips—making-the-offer/

http://homebuying.about.com/od/buyingahome/qt/062807homeoffer.htm

http://www.realtor.com/advice/the-basics-of-making-an-offer-on-a-house/